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陆家嘴 自持物业的得与失

时间:2022-12-22 16:02:54 编辑:宁古薄 来源:星空财富

作者/星空下的锅包肉

编辑/菠菜的星空

排版/星空下的芋圆

房地产最近受利好政策影响,出现了明显的反弹。资金也开始关注地产上下游产业,今天来聊一聊上海、深圳,这两大都市的物业。

大家都知道,上海有个陆家嘴(600663),可能很少有人知道,深圳还有个深物业A(000011)。

陆家嘴和深物业的业务结构十分相似。二者都是以商业地产为核心,且既有房地产开发销售,又有物业管理和房屋租赁。

从市值来看,陆家嘴甩了深物业几条街。前者400多亿,后者不到70亿。

不过,从业绩来看,二者并没有这么大差距。

今年前三季度,陆家嘴分别实现营收、净利润67.69亿、11.67亿。深物业分别实现31.4亿、4.56亿,相差一倍多。

来源:2022年前三季度数据

那么,陆家嘴是如何在业绩上碾压深物业的?数倍于深物业的市值,又到底值不值?

一、重资产,低周转

物业经营上,陆家嘴和深物业的逻辑完全不同。

深物业以物业管理为主,租赁运营为辅。今年上半年,物业管理、租赁运营分别实现营收7.78亿、5381万。营收占比分别为39.15%、2.71%。租赁运营,聊胜于无。

来源:2022年上半年数据

而陆家嘴则以房地产租赁为主。其物业管理的规模,与深物业差不多。但上半年房地产租赁收入高达17.26亿,反超房地产销售,成为了陆家嘴的第一大收入来源。

这两种经营模式,反应出的根本区别在于,深物业轻资产,主做物业管理。而陆家嘴则是典型的重资产经营,其手中有大量自持物业,通过出租获利。

来源:陆家嘴2022年半年报

乍一看,陆家嘴这种模式,利润空间更大。

上半年,陆家嘴的房地产租赁毛利率,可达77.28%。而物业管理,赚的只是提供管理服务的钱,其毛利率只有28.97%。相比之下,深物业更低,其物业管理毛利率只有13.32%。

这就导致,陆家嘴无论是收入规模还是盈利能力,都远超深物业。

但是,从投入产出比来看,则明显是深物业更划算。

前面曾提到,陆家嘴的业绩,大约是深物业的一倍多。而资产维度,截至三季度末,深物业总资产149.90亿,陆家嘴总资产1239.85亿。

也就是说,陆家嘴的资产投入近乎深物业的8倍,但却只换来了两倍的收入。

这种重资产低周转,反映在ROE(净资产收益率)上,导致深物业净利率虽然只有14.14%,但ROE可达10.26%。而陆家嘴,虽然净利率高达23.17%,但ROE却只有4.2%。

比较下来,也不知陆家嘴,究竟是赚了还是亏了。

二、财务费用高,拓展速度慢

陆家嘴自持物业的模式,还存在两个弊端。

1►资金占用高,财务费用大

比较来看,陆家嘴和深物业的资产负债率,都在70%左右。但由于陆家嘴资产规模高,负债的绝对规模自然也高。

而高负债,也就意味着必然要承担较高的利息支出。与此同时,陆家嘴的收入规模,显然又没有同比例高出几倍。

这就导致,截至三季度末,深物业负债合计106亿,前三季度财务费用率为1.21%。

而陆家嘴负债合计862.32亿,前三季度财务费用率高达15.38%。即便是在没有疫情影响的年份,其财务费用率,也都高达7%左右。

来源:同花顺iFinD-陆家嘴-财务费用率

2►自持物业,拓展速度慢

由于陆家嘴的自持物业,大部分集中于上海,少部分在天津,所以陆家嘴的业务,区域性属地性较强。根据2021年度数据,陆家嘴收入87.63%来自于上海,17.16%来自天津。

这就对其业务规模的扩展,造成了较强的限制。尤其是租赁业务收入,疫情前增速就已放缓,连续两年降至10%以下。

来源:同花顺iFinD

相比之下,虽然深物业的业务收入也主要来源于深圳。2021年度,深圳地区收入占比高达90%(2022年上半年已降至79%)。但深物业这种物业管理的模式,可以自由开拓外地市场,不至于受制于不动产的属地限制。当然,能不能成功另说。

而陆家嘴如果想要扩大自持物业的规模,就只能继续追加投入。且不说资金从哪来,即便能拿到借款,利息也是一笔不小的负担。

从数据来看,自2017年以来,陆家嘴在营物业总建筑面积增长相当缓慢。

来源:同花顺iFinD

三、金融地产,新风险点

总体来说,陆家嘴资产规模高,利润规模大,盈利能力强。表面看,方方面面碾压深物业。

但是,重资产,低周转。利润率虽然高,但净资产收益率却非常低。与此同时,财务负担重,拓展速度慢。发展前景,并不可观。

除物业经营外,陆家嘴和深物业,都有部分房地产开发业务。

过往,陆家嘴的房地产销售规模,也要高于深物业。2021年度,前者销售49.7亿,后者销售31.3亿。

但是2022年上半年,陆家嘴的房地产销售收入12.56亿,已和深物业的11.56亿相差无几。

其背后,原因之一在于,陆家嘴位于苏州的住宅项目,被查出部分土地存在污染,已暂停开发、建设、销售。截至年中,该项目整体去化率只有3%

来源:陆家嘴2022年半年报

根据公告,截至2021年末,问题地块对应存货金额44.8亿。陆家嘴的业绩,又被埋下了一个风险点。

另外,对比深物业,陆家嘴还多出了一项金融产业

2022年上半年,陆家嘴金融业务实现收入10.61亿元,占营业收入总额的21%,利润总额的25%。

地产公司跨界金融,陆家嘴并不是头一个。金融有钱,地产用钱。这两种业务形态一拍即合。

只不过,金融+地产,谨防恒大的前车之鉴。

注:本文不构成任何投资建议。股市有风险,入市需谨慎。没有买卖就没有伤害。